Reich werden mit Immobilien – Interview mit einem Immobilienmanager

Immobilien stellen eine wichtige Säule in der Vermögensbildung dar. Es heißt: „9 von 10 Millionäre sind mit Immobilien reich geworden.“

Doch auch für den Durchschnittsbürger können Immobilien eine gute Rücklage, gerade im Alter sein. Gerade in Deutschland herrscht ein großer Bedarf auf ein Eigenheim, um später in der Rente keine Miete mehr zahlen zu müssen. Doch mit Immobilien kann man auch weit mehr erreichen. Man kann sich ein schönes Portfolio aufbauen, welches einem monatliches passives Einkommen durch die Mieter beschert.

Heute gibt es ein kleines Special hier auf reich-sein-fetzt.de, wir führen unser erstes Interview. Da ich noch kaum über Immobilien geschrieben habe, trotz Architekturstudium, freue ich mich besonders diesen Bereich mit einem interessanten Gast und einem spannenden Interview einweihen zu dürfen. Viel Spaß

 

Herzlich willkommen Robert, bitte stelle dich unseren Lesern doch mal kurz vor.

Mein Name ist Robert Holzmann, ich bin 34 Jahre und seit 2004 im Immobilienbereich tätig.

Als Quereinsteiger habe ich 2004, im Immobilienvertrieb für einen Bauträger im Bereich der Errichtung von Einzel, Reihen und Doppelhäusern, begonnen zu arbeiten und habe mich seitdem über eine Zusatzausbildung, auch im Bereich der Immobilienfinanzierung weiterentwickelt. Mittlerweile umfasst mein Tätigkeitsbereich die Kundenberatung der Interessenten von Wohn- und Anlageimmobilien und die damit in Verbindung stehende Wohnraumfinanzierung.  Ich bin Vater von zwei Kindern und habe 2007 selbst ein Haus gebaut, bzw. bauen lassen. Somit ist mir der Standpunkt eines Immobiliensuchenden bewusst und ich kann gut darauf eingehen. Besonders die Wünsche der Immobiliensuchenden sind mir bei der Beratung wichtig und werden in einem Immobilienkonzept aufgenommen und ausgearbeitet.

 

Wie sieht dein Portfolio aus und was ist für die Zukunft geplant?

In meinem privaten Immobilienportfolio befinden sich neben meinem Wohnsitz eine Eigentumswohnung, welche im Neubau errichtet wird und im Anschluss in die Vermietung gehen wird. Weiterhin bin ich Teilhaber einer bewohnten Liegenschaft, welche zurzeit mit einem Einfamilienhaus bebaut ist. Das Bauland ist gut, nahe der U-Bahn gelegen und für einen Wohnbau seitens der Bebaubarkeit vorgesehen. Diese Liegenschaft stellt in meinem Portfolio die Säule des Werterhalts dar und hat keinen direkten Cashflow. Langfristig ist es mein Ziel, nach und nach Immobilien aus dem Neubaubereich zuzukaufen und auch durch Bestandsliegenschaften mein Portfolio zu erweitern. Die Neubauwohnungen sind dabei in meiner Portfoliomatrix die Stars, die keiner unmittelbaren Zuwendung im Bereich Sanierung und damit Investitionsbedarf aufweisen. Bei den Bestandsliegenschaften ist zu beachten, dass diese vor Ankauf gut überlegt sein müssen. Ich mache dazu eine Standortanalyse und sehe mir die Bevölkerungsentwicklung und Zuzugsstatistik an. Ich bewerte die Liegenschaften ganz einfach durch eine Mischung aus Substanzwert- und Vergleichswertverfahren. Bestandsliegenschaften des älteren Baujahres weisen zwar häufig Investitionsbedarf auf, können aber nach Prüfung und Kosten- Nutzenrechnung eine höhere Rendite abwerfen als Neubauwohnungen. Schlicht gesagt und dies ist im Grunde bei allen Gütern des Lebens so: „es kommt auf den Preis an.“

 

Warum hast du dich auf Neubaueigentum spezialisiert und wie kamst du dazu?

Zum Neubau bin ich durch meine berufliche Tätigkeit als Sales Manager gekommen und habe sie lieben gelernt. Der große Vorteil bei Neubaueigentum ist, gerade wenn man neu in der Branche ist oder einfach nur als kleiner Anleger eine Wohnung zur Vermietung erwerben möchte, dass das Neubaueigentum keinen kurzfristigen Handlungsbedarf aufweist. Auch die Vermietung gestaltet sich einfach, da viele Unternehmen eine Mieterverwaltung anbieten und der Käufer einer solchen Wohnung mit seinem Mieter überhaupt nicht korrespondieren muss, wenn er nicht will. Da die breite Masse an Immobilienanlegern Kleinanleger sind, die zur Absicherung des Lebensabends oder für die Erben eine Immobilie erwerben, war die Spezialisierung auf diese Sparte für mich vorprogrammiert und bin wirklich sehr glücklich diese Entscheidung getroffen zu haben. Im Jahr 2015 haben immerhin 43 Immobilien aus meinem Bestand einen neuen Eigentümer über mich gefunden.

 

Was sind typische Schwierigkeiten oder Probleme in deinem Bereich?

Die Typischen Probleme im Anlagebereich sehe ich häufig bei den Kunden selbst, denn oftmals werden persönliche Befindlichkeiten oder Wünsche in die Anlageimmobiliensuche mit einbezogen, nach dem Motto „Ich kaufe nur eine Immobilie, wo ich auch selbst einziehen würde. Leider gestalten sich die Vorstellungen der Kunden dann schwierig bis gar nicht realisierbar. Bei einer Immobilienanlage sollte eher auf die Mieter-Interessentenkreise geachtet werden, welche für das jeweilige Objekt in Frage kommen und eine Liegenschaft gekauft werden, die einen möglichst großen Interessentenkreis hat. Die Anleger suchen im Moment noch oft nach zu großen Liegenschaften, oft 75m² und größer, was für eine optimale Anlage im Neubaubereich (Standort Wien) zu groß ist. Bevor ich 75m²+ kaufe, erwerbe ich lieber zwei 35m² bis 45m² Wohnungen. Das Zauberwort in der Vermietung ist das gleiche, wie bei der Immobilienfinanzierungen: die Leistbarkeit. Stell dir vor du hast zwei Wohnungen in ein und demselben Projekt und möchtest beide vermieten. Für die kleinere der Wohnung, also der 45m² Wohnung veranschlagst du eine Nettomiete von 11,50,-/m² also eine Gesamtnettomiete von € 517,50,- pro Monat. Zuzüglich Ust und Betriebskosten bist du bei dieser Wohnung dann bei rund € 670,00,- (je nachdem wie hoch die Betriebskosten sind). Dieser Betrag ist für die meisten Suchenden noch leistbar und deckt eine große Interessentengruppe ab. Bei der größeren Wohnung und der gleichen Berechnung komme ich auf € 1.088,00,- pro Monat. Da wird der Interessentenkreis schon kleiner und es ist zu überlegen, die Mieterwartung pro Quadratmeter etwas runterzuschrauben. Natürlich kann man jede Berechnung schön rechnen und von der gleichen erzielbaren Miete ausgehen, jedoch zeigt sich in der Praxis sehr oft, dass die langfristige Vermietung schwieriger ist und ein Mieterwechsel häufiger.

 

Was würdest du jüngeren Menschen raten, die überlegen in Immobilien zu investieren?

Beratung, Beratung und Beratung würde ich sagen. Natürlich kann Wissen auch durch Bücher erworben werden oder durch das Buchen diverser einschlägiger Schulungen, jedoch haben solche Unterfangen oft wenig Bezug auf den Immobilienwunsch oder das eigene Ziel. Auch wenn die Beratung durch Spezialisten im Vorfeld etwas kostet, kann diese Investition vor zukünftigen Verlusten schützen.

 

Du hast auch einen interessanten Blog, was kann der Leser dort erwarten?

Im Moment ist der Blog noch im Aufbau und man findet aktuelle Immobilienangebote, welche in meinem Bestand in der Vermittlung sind. Eine kurze einfache Einführung in die Immobilienfinanzierung und die Rubrik „Akademie“ welche ich nach und nach mit Inhalten füllen möchte. www.holzmann-Immoblog.at

 

Danke für das Interview.

 

Weitere Informationen rund um das Thema Immobilien:

Immobilien Insider Video-Kurs*

Immobilienkauf Video-Coaching*

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Immobilienrendite eBook*

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Haus kaufen ohne Eigenkapital*

Endlich selbstständig sein*

Unternehmerbewusstsein und Erfolg*

 

 

 

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6 Gedanken zu „Reich werden mit Immobilien – Interview mit einem Immobilienmanager

  1. Vielen Dank, für dieses informative Interview.
    Ich beschäftige mich schon seit einiger Zeit mit dem Immobilienmarkt, aber ich frage mich: wo soll ich anfangen?
    Ohne genügend Eigenkapital ist eigentlich unmöglich, dass die Banken einem das Geld leihen.
    Gibt es auch andere Möglichkeiten in den Immobilienmarkt einzusteigen?
    Als nächstes frage ich mich, wie finde ich jetzt eine gute bis sehr gute Gegend zum Investieren, wenn man kaum Know-How darüber hat?

    Mfg Julia

    1. Hallo Julia,
      ich versuche dir mal aus meiner Sichtweise heraus zu helfen, ich kann natürlich schlecht Robert als Experten ersetzen. Du kannst ihn natürlich jeder Zeit selbst über seinen Blog kontaktieren.

      Das stimmt, ohne Eigenkapital kannst du eine Bank kaum davon überzeugen, dass du es schaffst die Immobilie bei jeglicher schwierigen privaten und beruflichen Situation zu halten und zu managen.
      Vor allem wenn es dein erstes Objekt in deinem Portfolio darstellt.
      Das geht nur mit Top Beziehungen und genug Vertrauen seitens der Bank.

      Die Frage der Lage ist natürlich so eine Sache. Welche Immobilien hast du denn im Sinn? Sind es kleine Single Wohnungen in der Stadt, wie im Interview? Was kannst du dir leisten? Wo wohnst du? Usw. Du bist der Manager, du passt dein Portfolio dir an. Aber es heißt, man fängt am besten da an, wo man auch ggf. schnell hinkommen kann. Damit man alles in Reichweite hat.

      Wenn du es ernsthaft in Erwägung ziehen willst und jetzt deine Möglichkeiten ausreizen willst, dann informiere dich entsprechend bei der Stadt, den Banken, oder Verwaltungen.

      Ansonsten gibt es auch entsprechende Facebook Gruppen, die dir weiterhelfen können, Foren usw.
      Und bis man genug liquide Mittel zur Verfügung hat, heißt es arbeiten und weiterbilden.

      So würde ich es machen.

      Ich hoffe ich konnte dir einigermaßen weiterhelfen.

      1. Liebe Julia!

        Im Grunde ist es für jeden möglich eine Immobilie zu erwerben. Es ist alles eine Frage der Vorbereitung. Die bedeutet, dass du vielleicht nicht sofort eine Liegenschaft erwerben kannst, da die das Eigenkapital fehlt, jedoch nicht unmöglich!

        Es gibt Liegenschaften die, wenn dein Einkommen ausreicht, seitens einer Bank aus zu 100% oder sogar darüber finanziert werden. In deinem Fall kann ich dir raten klein anzufangen.

        Ich kaufe gerade ein kleines Häußchen an der Tschechischen Grenze in Österreich, welches eine gute Rendite (ca. 10%) bietet und bereits vermietet ist. Wenn man diese kalkuliert und der Kreditrate gegenüberstellt sieht man, dass das selbst bei 6% Zinsniveau die Mieteinnahmen höher sind als die Kreditrate bei 100% Finanzierung. Dazu ist zu sagen, dass der Kaufpreis der Liegenschaft auch nur bei 35.000 EUR liegt.

        Trotzdem kann man mit solch einer kleinen Liegenschaft den ersten positiven Cashflow schaffen. Und wenn es nur 100 EUR pro Monat sind, es ist ein POSITIVER Cashflow. Wenn du dies dann eine Zeit lang betereibst wird eine Bank bei der nächsten Liegenschaft die kaufen willst schon wohlgestimmter sein.

        Ganz wichtiger Tipp!

        Stürze dich nicht ins Vergnügen und kaufe das Erstbeste Objekt, welches dir Sinnvoll erscheint.
        Bewahre ein wenig Distanz zum Objekt und bewerte es für dich sachlich. Lass deine Euphorie über die, vielleicht erste Liegenschaft beiseite und hole dir Unterstützung in Form von Profis aus der Branche. Gerade das erste Objekt kann ausschlaggebend sein für deine weiteren Investments!

        Hol dir eine Checkliste, erstelle für dich selbst eine Haushaltsrechnung, kalkuliere genügend Spielraum mit ein!

        Gerne stehe ich Dir zur Beantwortung von Fragen auch unter info@holzmann-immoblog.at jederzeit zu Verfügung.

        Liebe Grüße

        Robert Holzmann, Dipl. IM

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